주택시장의 구조변화와 정책적 시사점

주택시장은 2007년 이후 지속적으로 침체되어 있다. 주택공급은 감소되어 왔고 주택매매가격이 하락 정체되면서 전세가격은 상승하고 전세난도 심화되었다. 정부의 반값아파트정책과 보금자리주택정책은 집값안정에는 다소 성공하였으나 민간부문의 주택공급시장을 위축시키고 전세난을 확대시키는 주요한 원인의 하나다. 전세제도는 우리나라 주택시장의 가장 특징적이고 중요한 제도이지만 주택보급률의 증가와 함께 약화되고 있다. 부동산 경기침체와 저금리가 지속됨에 따라 주택소유자는 수익률이 높은 월세를 선호하면서 전세에서 월세로의 전환이 나타나고 있다.
우리나라 주택시장에서는 L자형 침체가 지속될 것으로 전망된다. 소득대비 주택가격은 여전히 높고 2010년 기준 총 인구의 14.6%를 차지하는 710만여 명의 베이비붐세대의 대량 은퇴는 주택시장의 침체를 가속화시킬 수 있다. 또한 주택보급률의 증가와 함께 주택소유에 대한 프리미엄의식도 많이 약화되었다. 특히 사금융수단으로서의 전세제도는 주택시장침체 또는 주택가격하락이 장기적으로 지속되면 붕괴될 수 있다.
주택시장의 변화에 대응하기 위해서는 (1) 정책목표를 집값안정에서 안정적인 주택공급과 주거수준 제고로 전환해야 한다. 주택의 양적 공급정책에서 탈피해 주거수준의 질적 제고를 지향해야 한다. (2) 주택공급은 민간이 주도하고 정부는 사회적 취약계층의 주거안정을 지원해야 한다. 서민용 임대주택공급도 공공에서 민간으로 점진적으로 기능을 이양시키고 사회적 취약계층들에게는 주택바우처 등 주거비보조를 고려해야 한다. (3) 주택공급과 매매를 촉진하기 위해 주택금융제도 정비가 필요하다. 모기지 변동금리상한제, 모기지 보험제도 등을 도입하고 주택담보대출제도의 만기를 장기화하고 고정금리대출을 확대해야 한다. (4) 주택시장의 수요변화에 대응하는 다양한 주택공급이 필요하다. 1가구 다주택 양도소득세 중과세 완전 폐지, 총부채상환비율 규제완화 및 분양가상한제 폐지 등도 필요하다.
경기도는 중앙정부 주택정책의 보조자에서 스스로 정책을 기획하고 주도하는 지역주도형 주택정책으로 전환해야 한다.

 

 

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